Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

Корректировка на площадь земельного участка

Если есть возможность сравнивать сравнимое, то про 15-16 соток лучше сказать, что они не являются корректными аналогами. Остаётся вопрос о земельных улучшениях — что у ОО и что у аналогов?

Иногда использую такую технику. Сразу оговорюсь, что это коряво, некрасиво, и пр. , но в некоторых случаях осуществимо и даже легко обсчитываемо, в общем за неимением. Сравниваем сравнимое, например, в качестве критерия используем К соотношения площадей ЗУчастка и ЗУлучшений 1. Определяем стоимость 1сотки, 1м2 и т.п.

условно свободного зем. участка для аналога 2.

Аналог развливаем на стоимость ЗУч и ЗУл. 3. Имеем стоимость аналога в расчёте на 1м2 ЗУч и ЗУл. 4. Выбираем оценку среднего для каждого показателя 5.

Особенности оценки земельного участка с учетом инфраструктуры

Инфраструктуру, как правило, разделяют на инженерную и социальную.

Собираем стоимость ОО как ЗУч + ЗУл [Теория «Оценка» ]→[Теория «Оценка недвижимости» ]→[Корректировка (поправка) на размер земельного участка] Расчет поправки на размер земельного участка Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками.

Инженерная инфраструктура включает:

  1. газоснабжение;
  2. электроснабжение;
  3. связь.
  4. водоснабжение и водоотведение;
  5. дороги;

Социальная инфраструктура включает:

  1. магазины;
  2. медицинские учреждения;
  3. детские сады;
  4. школы и т.д.

Стоимость создания инженерной и социальной инфраструктуры, безусловно, оказывает влияние на стоимость реализации проекта строительства и, как следствие, на конечную стоимость земельных участков в коттеджном поселке.

Рассуждая о том, как оценить земельный участок с учетом его инфраструктуры, необходимо понять, как формируется стоимость объектов инфраструктуры. С инженерными сетями ситуация иная: в стоимость инженерных сетей входит не только стоимость строительно-монтажных работ по их созданию, но и стоимость подключения к уже существующим инженерным сетям.

Корректировки при расчетах прав на земельные участки (2007-2008 годы)

Оценщик принял соотношения стоимости от площади земельного участка, объема прав и наличие сетей на территории и вблизи рассматриваемых земельных участков, в зависимости от использования по базе на интернет-сайтах. Обоснование корректировок по Аналогам Корректировка на площадь земельного участка Проведенный анализ зависимости цены участка от его площади (выборка из 18 аналогов площадью от 0,22 до 404 гектар, в основном Ярославское и Рязанское направления от Москвы) показывает, что зависимость приближенно можно описать степенным уравнением: График 1.

Зависимость цены участка (долл. США/сотка) от площади Корректировка на расстояние от МКАД Проведенный анализ зависимости цены участка от его расстояния от МКАД показывает, что зависимость приближенно можно описать уравнением: График 2.

Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25 Коммуникации как фактор влияния на стоимость земельного участка Сергей Панковец (Москва) отмечает значительное влияние наличия или отсутствия коммуникаций на рыночную стоимость участков региона для целей оспаривания кадастровой стоимости.

«Проще говоря, в сравнительном подходе производится корректировка на возможность подключения тех или иных центральных коммуникаций, а не на их наличие», — уточняет эксперт. Влияние ВРИ на стоимость земельного участка Мнения экспертов схожи в вопросе об учете вида разрешенного использования при оценке земельного участка.
ИЖС и многоэтажная комплексная застройка Вопрос определения стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажной комплексной застройкой также не вызвал разногласий: Сергей Лазуткин также подтвердил отличия в стоимости указанных ВРИ участков, а также отметил, что это подтверждают и реалии рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Количество выбранных аналогов не должно быть меньше трех, в противном случае расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода не будет корректным. Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности: · Подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

Issn 1996-3955 иф ринц 0, 618

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий: – объект не является уникальным; – информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки; – факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

· Выбор параметров сравнения. · Сравнение объекта и аналога по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах: Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы: На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым. Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

Предоставление гражданам земельных участков

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 3 из 4

4.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 4.1.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости. Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость. 1.

Корректировка на месторасположение земельного участка

Для определения использованы объекты, отличающиеся только одним параметром – месторасположением (площади объектов незначительно отличаются, что позволяет использовать данные аналоги). Расчёт корректировки производится по формуле Со/Са-1, где Со – стоимость 1 кв.

м квартиры, аналогичной по расположению с объектом оценки, Са – стоимость 1 кв. м квартиры, аналогичной по расположению с объектом-аналогом.

Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1.

Со=1250000/32,2=38820 Объект №2. Са=1450000/35,1=41311. Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -6,03% Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2.

Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1. Со=1200000/29,7=40404 Объект №2.

Вам будет интересно...