Принцип сбалансированности оценки недвижимости

Основные этапы процесса оценки недвижимости (2)

1 Определение задачи оценки 5 2 Составление плана и договора на проведение оценки 5 3 Сбор и анализ информации 6 4 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования 7 4.1 Принципы оценки стоимости недвижимости. 9 4.1.2 Принцип предельной продуктивности. 10 4.1.3 Принцип сбалансированности (пропорциональности).

10 4.1.4 Принцип полезности. 11 4.1.7 Принцип внешнего воздействия. 12 4.1.9 Принцип конкуренции. 13 4.1.10 Принцип спроса и предложения. 14 4.1.11 Принцип соответствия. 15 5 Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости 16 5.2 Сравнительный подход. 18 6 Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости 22 7 Составление отчета об оценке 23 Список использованных источников 25 Проведение оценки обязательно в случаях: составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них; выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд; передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации; реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств; передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оце ночных принципов.

В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов (рис. 1.3): 1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника; 2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений; 3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо вания. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы: Принципы, основанные на представлениях пользователя; Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения); Принципы, связанные с рыночной средой; Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.

Принципы, основанные на представлениях пользователя. Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель населенного пункта, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.

Принцип сбалансированности оценки недвижимости

2.3.

Основные принципы оценки недвижимости Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов.

Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Принципы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стои­мости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

На рис. 1 показана взаимосвязь оценочных принципов.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов: 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника; 2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости; 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования .
Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Рис.

Электронная библиотека

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.3): 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника; 2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости; 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4-я группа: принципы лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности: 1) при сравнительном подходе рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью; 2) при затратном подходе за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки; 3) при доходном подходе стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е.

Принципы оценки недвижимости

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу: Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.

Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда.

Отсюда вытекают и три группы принципов: · принципы, основанные на представлениях пользователя, · принципы, связанные с объектами недвижимости, · принципы, связанные с рыночной средой. Наконец, особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя: Следует иметь в виду, что потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны: — потребность в недвижимости как в предмете потребления; — потребность в недвижимости как в средстве производства; — потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.

Основные принципы оценки недвижимости

можно разделить на 4 категории. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов.

Принципы оценки недвижимости

2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений; 3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них. Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений: Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Минус: стоимость лота А – 15000 Минус: стоимость лота Б – 10000 Приростная стоимость $ 8000 • разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций; • разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

б) физически осуществимо, т.е.

Вам будет интересно...